引言
在建设工程施工合同纠纷案件的执行程序中，建设工程价款优先受偿权与案外人对执行标的的权利主张常发生冲突。《民法典》第八百零七条确立的建设工程价款优先受偿权，旨在保障承包人的报酬请求权，但因为建设工程款通常包含了建筑工人的工资，对该权利优先保护又能达到间接保护建筑工人的财产权益、维护社会稳定的目的，因此其效力优先于一般抵押权和普通债权。然而，当案外人以商品房消费者的身份提出执行异议时，由于商品房消费者对所购房屋享有的生存权隶属于人权这一超级优先权，因此其效力位阶高于建设工程价款优先受偿权，可以排除建设工程价款的执行，但实践中的商品房消费者存在多种不同权利来源，因此如何平衡双方权利成为司法实践中的难点。本文以本所办理的三个典型案例为分析样本，通过解构《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条、《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《执行异议之诉司法解释》）第十一条的适用条件，探讨不同类型商品房消费者的权利与建设工程价款优先受偿权的冲突解决路径，为司法实践中不同主体的维权途径提供思路。
一、建设工程价款优先受偿权的构成要件及效力
建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，其成立需满足严格的构成要件，这是其对抗案外人执行异议的基础。根据《民法典》第八百零七条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《施工合同解释（一）》）第三十五至四十一条及相关裁判案例，综合可知其构成要件包括以下核心要素：
（一）主体要件：权利主体为承包人
根据《施工合同解释（一）》第三十五条及第三十七条规定，能够享有建设工程价款优先权的只有与发包人存在直接施工合同关系的承包人，包括具有直接合同关系的装饰装修工程合同承包人。
（二）前提条件：承包的建设工程质量合格
根据《施工合同解释（一）》第三十八条规定，主张建设工程价款优先受偿权的前提是建设工程质量合格，即只有承包人施工的建设工程经过验收，达到质量合格的标准，承包人才能请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
（三）实质要件：发包人欠付工程款且数额确定
根据最高人民法院（2023）最高法民申2827号裁判意见，承包人行使优先受偿权的前提是“发包人欠付工程款且工程价款数额确定”。而对于工程价款数额确定时间的判断，可以参考四川省高级人民法院（2024）川民再175号裁判意见“……应以民事调解书确定的最后一期付款时间2018年12月31日作为某甲公司债权全部到期之日，此时间亦应作为某甲公司行使建设工程价款优先受偿权期限的起算点”，即承包人行使建设工程价款优先受偿权的起算点应当为生效法律文书确定的发包人最后一期应当支付工程款的时间，超过此时间则发包人自然构成欠付工程价款。
（四）时间要件：在法定除斥期间十八个月内行使
根据《施工合同解释（一）》第四十一条：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”承包人优先受偿权的最长行使期限为十八个月，结合前述实质要件的分析，在案例一中，工程价款确定且乙公司欠付工程款的时间为2023年12月，故除斥期间起算点为2023年12月份，虽然甲公司在生效判决中并未确定自己享有优先受偿权，但甲公司于2025年3月申请执行，依然未超过十八个月期限，符合行使优先受偿权的时间要件。
（五）建设工程价款优先受偿效力：优先于抵押权及普通债权
依据《施工合同解释（一）》第三十六条，建设工程价款优先受偿权的效力层级高于抵押权和其他普通债权，除非符合《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“但书”情形（如《执行异议和复议规定》第二十九条与《执行异议之诉司法解释》第十一条）规定的商品房消费者的生存权益）。
二、商品房消费者“超级优先权”的构成与认定——基于案例一分析
（一）案例一：典型商品房消费者的执行异议
1.基本事实
甲公司（承包人）因乙公司（房地产开发企业）欠付工程款，依据人民法院生效判决，甲公司对承包的某小区的工程项目享有近800万元的建设工程价款优先受偿权，且乙公司应当于2023年12月向甲公司支付。在审判过程中甲公司保全查封了登记在乙公司名下的多套房屋及车位，因此在2025年3月份执行阶段甲公司向法院申请直接执行乙公司被保全的房产。过程中，案外人A主张其已于2014年3月份购买异议房屋，提交商品房买卖合同、现金收条、物业费收据、入户声明等证据，以商品房消费者的超级优先权为由请求排除甲公司的执行。
2.争议焦点
案外人A是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的“商品房消费者”要件，其权利能否对抗甲公司的建设工程价款优先受偿权。
（二）商品房消费者“超级优先权”的制度价值
《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者“超级优先权”，是生存权优先理念的体现。建设工程价款优先受偿权虽为法定优先权，但其保障的是承包人的财产利益以及建筑工人的财产权益；而商品房消费者的权益涉及购房者的基本居住权，属于生存权范畴，在权利位阶上更具有优先保护性。因此，当符合《执行异议和复议规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”商品房消费者的生存权利在执行异议阶段可排除建设工程价款优先受偿权的执行，形成“超级优先权”的特殊保护。除此之外，《九民纪要》第一百二十五条、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条、《执行异议之诉解释》第十一条也均作出了同样的规定。
《九民纪要》第一百二十五条：
“【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
问题是，对于其中‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’如何理解，审判实践中掌握的标准不一。‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
对于其中‘已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十’如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条：
“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”
《执行异议之诉解释》第十一条：
“人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；
（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；
（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。
案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。
人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。”
综合分析上述法条可知，满足下列三项要件时，商品房消费者的特殊债权足以排除执行：在法院查封前案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；案外人所购商品房系用于满足家庭基本居住生活需要；案外人已支付的价款超过合同约定总价款的50%或者案外人已支付全部价款。
（三）《执行异议和复议规定》第二十九条要件的逐项审查
1.查封前签订合法有效的书面买卖合同
A提供了其在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。根据《民法典》第五百九十五条，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。A提供的商品房买卖合同符合法律规定且签订于2014年，满足该条件。
2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他住房
该要件包含两个子项：其一，房屋需实际用于居住；其二，买受人名下无其他居住用房。
对于“实际用于居住”，A仅提供物业费缴纳收据，未能提交装修合同、水电费缴纳记录、家具购置凭证等直接证据。参考最高人民法院（2019）最高法民申5918号裁判意见：“物业缴费凭证只能证明相应房屋的相关物业费已经缴纳，但并不能直接证明购房人签订房屋买卖合同后合法占有了该房屋。”物业费收据仅能证明费用缴纳事实，不足以证明所购商品房系实际居住。
对于“买受人名下无其他住房”的地域范围，根据《九民纪要》第一百二十五条可知：“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。因此对于买受人名下的唯一住房判断标准，首先，应根据实际住房需要在设区的市或者县级市范围内进行判断；其次，对于买受人已有一套房屋，应判断最新购买的房屋面积是否满足包括其父母子女在内的家庭基本居住需要。A并未提供包括其本人的房产信息查询记录，即A并未证明在房产所在行政区域内无其他住房。
3.已支付超过50%的价款
A仅提供一张金额为275,000元的现金收条，无银行转账记录、取款凭证等辅助证据佐证。参考（2021）最高法民申2093号裁判意见：“在购房人仅提供收据的情况下，即使房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定已经实际付款”。故A仅提供收据的情况下不能证明其已支付超过50%的价款。
结论：A仅满足《执行异议和复议规定》第二十九条规定的第一个要件“查封前签订书面买卖合同”，因此其对案涉房屋的权利仅为普通债权，不能对抗甲公司的建设工程价款优先受偿权。法院应驳回其执行异议，继续执行案涉房屋。
（四）《执行异议之诉司法解释》第十一条要件审查
虽然案例一中案外人A并未提起执行异议之诉，但可以预见的是当执行异议被法院裁定驳回，A可进一步提起执行异议之诉，此时即可适用第十一条对诉求进行分析。
相比《执行异议和复议规定》第二十九条，《执行异议之诉解释》第十一条的变化主要在后两个要件：案外人支付全部价款、所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。虽然《执行异议和复议规定》第二十九条要求的是案涉房屋为案外人名下唯一住房，但司法实践中已根据《九民纪要》第一百二十五条对该要件予以扩张性解释，即在同一设区的市或者县级市范围内，案外人名下虽已有一套房屋，但所购房屋在面积上仍属满足基本居住需要的，也足以排除执行。这一司法认定标准与《执行异议之诉解释》第十一条要求的“满足家庭居住生活需要”实质相同，均认可了以满足家庭生存权益为目的的改善型住房属于能够提出执行异议的“商品房”。需要强调的是《执行异议之诉解释》第十一条取消了“买受人名下”这一要求，实际是对《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条的肯定，这一变化以家庭为单位进行生存所需判断，而非简单以买受人名下判断，更利于实现保障商品房消费者家庭日常居住所需的立法目的，也同时也对房产在配偶、未成年子女名下时的家庭基本生活判断提供审查途径。
根据前述，《执行异议之诉解释》第十一条实际仅对价款支付的要求更为严格。在本案中仅需对“查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行”进行审查即可。由于A仅提供一张金额为275,000元的现金收条，无银行转账记录、取款凭证等辅助证据佐证，因此无法证明其已支付全部价款。
支付全部价款这一要件，是更为符合实际情况的变更。一方面，案外人事实上已经在商品房预售环节中通过全额付款或首付款加银行按揭贷款的方式支付了全部价款。另一方面，案外人购买的商品房在未经登记的情况下，无任何对外公示，却在执行中可以排除抵押权、建设工程价款优先受偿权，从平衡案外人与申请执行人利益角度，也应当要求案外人已支付全部价款才会对其超级优先权进行保护。