在商品房买卖合同中，一房二卖的情形并非少见，由于商品房买卖合同涉及的交易数额较大，《解释》中惩罚性赔偿条款的适用就显得尤为重要了，首先，前提条件的适用必须准确。
主体资格：商品房买卖合同的出卖主体是具有相应法定资格的房地产开发企业，主体解释不能扩大到个人私有房屋、经济适用房、单位集资房等。
标的物：由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。
※关于合同目的：买卖双方签订合同的目的需为真实意思表示的房屋买卖。因为在“一房二卖“案件中，仍有部分“阴阳合同“，具体表现是名为买卖，实为借贷、投资或者以房抵债的案件。
在实为借款的情形下，合同的效力以及法律关系的转化如何认定？
汪新宝、合肥千城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案中认为：“名为借贷实为买卖的，资金需求方以房抵债给资金出借方的，不符合司法解释规定的按已付购房款一倍赔偿损失的本质要求，因此不予支持。”
宜宾市和兴房地产开发有限责任公司与黄利萍商品房销售合同纠纷案中认为：”双方以房屋买卖之名行借贷之实的，房屋买卖合同属于独立的合同，不能作为借款合同的担保合同。但是，若将原借款到期后，双方重新结算并转为以房抵债的，视为双方对合同法律关系作出的变更，原借款合同关系自此终止，新买卖合同关系自此成立。“
※关于主观恶意：出卖人在商品房买卖合同订立时或履行中严重违反诚实信用原则，以欺诈或者恶意违约等手段，致使买受人合同目的落空的，适用该条款。由此我们可以看出，惩罚性赔偿条款并不以买受人是否实际取得商品房为条件。
是否以出卖人存在主观恶意为前提？最高法院的判决观点存在差异。
湖北金华实业有限公司与苏金水、武汉皓羽地产顾问有限公司商品房买卖合同纠纷案中认为，“只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定（注：《解释》第八条）中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。”
但是郑国安与青海万通物业发展有限公司其他买卖合同纠纷上诉案中认为：“虽然万通公司存在违约行为，但万通公司向新华公司过户商铺产权时，就商铺的回购问题与郑国安进行过洽谈，并且万通公司以同样的方式回购了其他商铺，万通公司的行为不属于一房二卖中出卖人存在欺诈或恶意的情形，对郑国安的此项诉求不予支持。”
※关于自由裁量权：各法院在适用该条款时有许多差异，有的法院判决出卖方支付已付购房款一倍赔偿，有的法院却根据各方过错酌定责任大小。因此，法院对该惩罚性赔偿条款的自由裁量，便成为大多数当事人上诉的理由。
法院究竟是否具有自由裁量权？大多数判例观点持肯定态度。
王有虎与绿地地产集团南京置业有限公司商品房销售合同纠纷再审案中，王有虎一审要求赔偿其已付房款一倍即113.8万元损失，南京市中级法院一审结合双方在履行合同中均存在违约的情况，综合平衡双方当事人的利益，酌定绿地集团赔偿20万元，绿地集团申请再审，江苏省高级法院以原审法院处理具有法律依据，并无不当驳回其再审申请。
韩瑞郑州兴东置业有限公司与郑州兴东置业有限公司商品房预售合同纠纷案中，兴东置业将房产出售给第三人并办理房屋产权证构成违约，但是韩瑞支付最后一笔房款的时间晚于预售协议约定且兴东置业曾于2009年6月4日向韩瑞发出通知履行催告义务等情况说明买受人亦有违约行为，综合考虑上述客观情况，在解释第八条规定的已付购房款一倍的范围以内，酌定兴东置业承担支付韩瑞80万元的赔偿责任。
虽然仍有观点认为应当由买受人诉讼请求决定具体数额，不能由法官根据酌定赔偿责任，因为《解释》第八条第九条并没有规定法院对赔偿比例有自由裁量的权利。但是从案例检索看来，大多数的法院确实根据各方过错酌定责任大小。最高人民法院民一庭庭长孙华璞就最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的有关问题答记者问时明确，惩罚性赔偿数额为不超过买受人已付购房款的一倍，即人民法院可根据当事人的过错程度等具体情况，在买受人已付购房款的一倍之内确定赔偿数额。
那么法官自由裁量的依据从何而来？我们可以从一些”一房二卖“的判例观点中寻找答案。
1、李秀峰、淮北市友诚房地产有限公司商品房销售合同纠纷案中认为：“惩罚性赔偿的功能主要在于惩罚和制裁严重过错行为。不以实际损害为条件，而要考虑加害人的主观过错程度、动机、赔偿能力等多种因素综合确定。”
2、李秀川、龚木云房屋买卖合同纠纷案中认为：“法官行使自由裁量权，综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，同时根据公平原则和诚实信用原则作出裁判。”
3、侯也平、卫莉莉与高伟房屋买卖合同纠纷案中认为：“房屋升值损失属于可得利益损失的范畴，故在计算和认定时，法院综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、守约方不当扩大的损失、守约方因违约获得的利益、守约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本，酌情确定具体的赔偿金额。”
《商品房司法解释》中惩罚性赔偿条款涉及赔偿数额较大，在认定中法院自由裁量权亦较大。在签订商品房买卖合同时，买卖双方一定要精心设置关于一房数卖行为违约责任条款，以维护自身最大权益，因此在具体实务操作中，建议及时咨询律师等专业人士，使得风险被预知且被控制在合理范围内，确保您的合法权益得到应有保障。